61389 Schmitten (Arnoldshain)

Objektbeschreibung

• mehrseitige Grenzbebauung des Haupt- und Nebengebäudes und der Garage • Grenzbebauung des Nachbargebäudes auf Flurstück 198/5 Grundstückseinfriedung: komplett zum Bewertungsgrundstück gehörend 2.7 Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich) nicht bekannt, vermutlich gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Es besteht vermutlich keine Gefahr von Grundwasser- schäden, Hochwasserschäden und Bergsenkungsschäden. Baugrunduntersuchungen wurden im Rahmen dieses Gutachtens nicht durchgeführt. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 13 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 2.8 Immissionen, Altlasten Immissionen: Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung waren keine Immissionen feststellbar. Altlasten: Altlasten sind nicht bekannt. Es wurden keine Bodenuntersuchungen durchgeführt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte, kontaminierungs- freie Bodenverhältnisse (Altlastenfreiheit) unterstellt. 2.9 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: In Abteilung II des Grundbuchs besteht folgende nicht bewertete Eintragung: Zwangsversteigerungsvermerk Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. im Grundbuch in Abteilung III verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass diese ggf. beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kauf- preises ausgeglichen bzw. bei Beleihungen berücksichtigt werden. Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.B. begünstigende) Rechte sind nach den vorliegenden Erkenntnissen nicht vorhanden. Es wurden vom Sachverständigen diesbezüglich auch keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Das Baulastenverzeichnis enthält folgende Eintragung: Abstandsflächenbaulast zu Gunsten Flurstück 198/4, zu Lasten Flurstück 198/3 siehe Punkt 2.9.1 Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 14 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 2.9.1 Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 15 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 16 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 3. Exemplarische Beschreibung des Gebäudes und der Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vor- handenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Wohnhaus Nutzung: Wohnnutzung Gebäudestellung: zweiseitig an Scheune und Werkstatt angebaut Ausbau: Das Gebäude ist teilunterkellert. Das Dachgeschoss ist komplett ausgebaut. Der Dachraum ist nicht ausgebaut. Vollgeschosszahl: 2 Geschosse: teilweise Kellergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss Baujahre: ursprüngliches Baujahr nicht bekannt, vermutlich vor 1900 Anbauten und Treppenhaus um 1992 Modernisierungen: 2006 Wintergarten Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 17 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Konstruktionsart: teilweise Massivbau, teilweise Fachwerkbauweise Gründung: nicht bekannt, vermutlich Streifenfundamente Kellerwände: Mauerwerk, Material nicht bekannt Außenwände: Mauerwerk, Material nicht bekannt Wärmedämmung: nicht bekannt, Wärme- und Schallschutz vermutlich dem Baujahr entsprechend Innenwände: Mauerwerk, Material nicht bekannt Geschossdecken: Kellergeschoss: massiv Erdgeschoss: Holzbalken Obergeschoss: Holzbalken Treppen Geschosstreppe: Treppe aus Stahlbeton mit Stufenbelag aus Fliesen, Metallgeländer mit gummiertem Handlauf, Zustand: durch- schnittlich bis geringfügig vernachlässigt Kellertreppe: Treppe aus Beton Dach Dachkonstruktion: Holzdach mit Dachaufbauten Dachformen: überwiegend Satteldach, teilweise Pultdach Dacheindeckungen: teilweise Betondachsteine, teilweise Dachziegel Wärmedämmung: Dach mit einfacher Wärmedämmung, dem Baujahr entsprechend Dachentwässerung: Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Außenansicht: überwiegend unverputzt, teilweise verschiefert Heizung: Zentralheizung, Brennstoff: Öl Heizkessel Fabrikat: Viessmann Vitola Uniferral Baujahr: vermutlich 1992 Leistung: 29 bis 34 kW Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 18 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Brenner Fabrikat: MAN RE 1.32H Baujahr: 2002 Brennstofflagerung: Lagerung im Nebengebäude, Kunststofftank, Tankgröße: 2.000 ltr., Baujahr: 1979 Warmwasserversorgung: zentral über die Heizung Kamin: Schornstein über Dach verschiefert Elektroinstallation: einfache Ausstattung Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro, etc.) vorgenommen wurden. Besondere Bauteile: • Terrasse • Dachaufbau Zustand des Gebäudes Bau- und Unterhaltungszustand: normal bis mäßig Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau. Grundrissgestaltung: zweckmäßig Belichtung / Besonnung: normal Baumängel / Bauschäden / Unterhaltungs- und Modernisierungs- besonderheiten: • Feuchtigkeitsschäden • Rissbildungen • Fenster und Hauseingangstüre erneuerungsbedürftig • veraltete Haustechnik • Innenausbau inkl. Sanitär überwiegend modernisierungs- bedürftig • Holzteile im Anstrich erneuerungsbedürftig • ältere Dacheindeckung, teilweise überarbeitungsbedürftig • Fassade überwiegend endherzustellen • Heizung erneuerungsbedürftig • Nebengebäude mit Unterhaltungsstau • Scheune mit erheblichem Unterhaltungsstau • Garage mit Unterhaltungsstau • erhebliche Räumungs- und Entsorgungsmaßnahmen erforderlich Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 19 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Anmerkung: Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht vorgenommen. Wirtschaftliche Wertminderung: keine bekannt Zubehör bei Gewerbe- betrieben (Maschinen oder Betriebseinrichtungen): Es wurde kein Zubehör in Form von Maschinen oder Betriebseinrichtungen vorgefunden. Besondere Ausstattungen bei Wohnobjekten, die nicht mitgeschätzt werden: Es wurden keine besonderen Ausstattungen vorgefunden. Nebengebäude: Scheune • Fachwerkbauweise • Satteldach mit Betondachsteinen • manuelles Stahlschwingtor • Dachraum nicht einsehbar • erheblicher Unterhaltungsstau Nebengebäude • massive Bauweise • Satteldach mit Betondachsteinen • Unterhaltungsstau Garagen • massive Bauweise • Pultdach mit Dachpappe • zwei manuelle Stahlschwingtore • Unterhaltungsstau Außenanlagen: • Versorgungs- und Entwässerungsanlagen bestehen vermutlich vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz (nicht bekannt). • Außenanlagen sind in ortsüblichem Umfang vorhanden. • Gartenanlagen und Pflanzungen Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 20 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 3.2.1 Exemplarische Beschreibung der Ausstattung Fußböden Wohn- und Schlafräume: teilweise Teppichboden, teilweise PVC, teilweise Laminat Bad Erdgeschoss: Fliesen Bad Obergeschoss: Fliesen Bad Dachgeschoss: Fliesen Gäste-WC: Fliesen Küche: teilweise Fliesen, teilweise PVC Flur: teilweise Fliesen, teilweise PVC Treppenhaus: Fliesen Terrasse: Waschbetonplatten Innenansichten: teilweise Raufasertapeten, teilweise Tapeten Bad Erdgeschoss: Fliesen, ca. 2,00 m hoch, darüber Tapeten Bad Obergeschoss: Fliesen, ca. 2,00 m hoch, darüber Tapeten Bad Dachgeschoss: Fliesen, ca. 2,00 m hoch, darüber Tapeten Deckenflächen: überwiegend Raufaser Fenster: Fenster aus Kunststoff mit Isolierverglasung (Baujahr: vereinzelt 2006) Türen: einfache bis normale Holztüren, einfache Beschläge, Holzzargen Eingangstür: Tür aus Kunststoff mit Lichtausschnitt und Isolierverglasung Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 21 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Sanitäre Installationen Bad Erdgeschoss: Wanne, Dusche, WC, Doppelwaschbecken, einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte Bad Obergeschoss: Wanne, WC, Waschbecken, einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte Bad Dachgeschoss: Dusche, WC, Waschbecken, einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte Gäste-WC: WC, Waschbecken, einfache Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte sonstige Ausstattung Beheizung: überwiegend Universalheizkörper mit Thermostatventilen Besondere Einrichtungen: keine vorhanden Ausstattung des Objekts/ Gesamtbeurteilung: einfach, noch zeitgemäß Das Objekt erfüllt noch heutige Anforderungen an Wohnraum. Grundrissgestaltung: zweckmäßig Belichtung / Besonnung: normal 3.2.2 Raumliste Lfd. Nr. Bezeichnung Bemerkungen 1. Erdgeschoss 1.1 Flur 1.2 Küche Durchgangszimmer 1.3 Wintergarten beheizt 1.4 Zimmer 1 Durchgangszimmer 1.5 Bad Durchgangszimmer 1.6 Zimmer 2 Durchgangszimmer 1.7 Büro Durchgangszimmer 1.8 Terrasse 1.9 Wohnen Durchgangszimmer 1.10 Gäste-WC Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 22 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Lfd. Nr. Bezeichnung Bemerkungen 2. Obergeschoss 2.1 Flur 2.2 Zimmer 1 2.3 Küche 2.4 Bad 2.5 Wohnen 2.6 Zimmer 2 3. Dachgeschoss 3.1 Flur 3.2 Küche 3.3 Bad 3.4 Wohnen 3.5 Schlafen Anmerkung: Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass in dem vorstehenden Gutachten nur diejenigen Schäden aufgeführt sind, die zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung für den Sachverständigen einsehbar waren. Evtl. durch Einrichtungsgegenstände, Maschinen, gelagerte Materialien oder Bepflanzungen verdeckte Schäden sind im Rahmen dieses Sach- verständigengutachtens nicht erfasst. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 23 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4. Ermittlung des Verkehrswerts Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Wohnhaus mit Anbauten, Nebengebäude, Scheune und Garage bebaute Grundstück in 61389 Schmitten-Arnoldshain, Reifenberger Weg 1 zum Wertermittlungsstichtag 04.11.2025 ermittelt. Grundstücksdaten Grundbuch Blatt lfd. Nr. Arnoldshain 2018 1 Gemarkung Flur Flurstück Fläche Arnoldshain 14 198/4 913 m² 4.1 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens (gem. §§ 27 – 34 ImmoWertV) zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung der marktüblich erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Der vorläufige Ertragswert ergibt sich als Summe aus dem Bodenwert, des Reinertrags, der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt; das Ergebnis wird unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (auch zur Beurteilung der Nachhaltigkeit des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Das Sachwertverfahren (gem. §§ 35 – 39 ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe aus dem Bodenwert, dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen und dem vorläufigen Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen ermittelt. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. § 40 Abs. 1 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. § 40 Abs. 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen – wie Erschließungszustand, beitragsrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt – sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Ertragswert- als auch bei der Sachwertermittlung sind alle, das Bewertungs- grundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 24 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4.2 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 130,00 €/m² zum Stichtag 01.01.2024. Das Bodenrichtwert- grundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land beitragsrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche (f) = keine Angabe Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = 04.11.2025 Entwicklungsstufe = baureifes Land Grundstücksfläche (f) = 913 m² 4.2.1 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermitt- lungsstichtag 04.11.2025 und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den beitragsfreien Zustand beitragsrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = frei beitragsfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 130,00 €/m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag 01.01.2024 04.11.2025  1,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster beitragsfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 130,00 €/m² Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land  1,00 Zuschnitt lageüblich Zweifrontengrundstück  0,90 vorläufiger objektspezifisch angepasster beitragsfreier Bodenrichtwert = 117,00 €/m² IV. Ermittlung des Bodenwerts objektspezifisch angepasster beitragsfreier Bodenrichtwert = 117,00 €/m² Fläche  913 m² beitragsfreier Bodenwert = 106.821,00 € rd. 107.000,00 € Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 25 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4.3 Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 27 – 34 ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den vorläufigen (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Hierbei ist zu beachten, dass der Reinertrag für ein bebautes Grundstück sowohl die Verzinsung für den Grund und Boden als auch für die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen (insbesondere Gebäude) und sonstigen Anlagen (z. B. Anpflanzungen) darstellt. Der Grund und Boden gilt grundsätzlich als unvergänglich (bzw. unzerstörbar). Dagegen ist die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer der baulichen und sonstigen Anlagen zeitlich begrenzt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. § 40 Abs. 1 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der auf den Bodenwert entfallende Reinertragsanteil wird durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem (objektspezifisch angepassten) Liegenschaftszinssatz bestimmt. (Der Bodenertragsanteil stellt somit die ewige Rentenrate des Bodenwerts dar.) Der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertragsanteil ergibt sich als Differenz „(Gesamt)Reinertrag des Grundstücks“ abzüglich „Reinertragsanteil des Grund und Bodens“. Der vorläufige Ertragswert der baulichen Anlagen wird durch Kapitalisierung (d. h. Zeitrentenbarwertberechnung) des (Rein)Ertragsanteils der baulichen und sonstigen Anlagen unter Verwendung des (objektspezifisch angepassten) Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer ermittelt. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe von „Bodenwert“ und „vorläufigem Ertragswert der baulichen Anlagen“ zusammen. Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem marktangepassten vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 26 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4.3.1 Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV 21) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Als marktüblich erzielbare Erträge können auch die tatsächlichen Erträge zugrunde gelegt werden, wenn diese marktüblich sind. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV 21) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung (§ 32 Abs. 4 ImmoWertV 21 und § 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert (§ 29 und § 34 ImmoWertV 21) Der vorläufige Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge – abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag – sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem vorläufigen Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz (§ 21 Abs. 2 ImmoWertV 21) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. § 21 Abs. 2 ImmoWertV 21). Der Ansatz des (marktkonformen) objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d.h. dem Verkehrswert entspricht. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 27 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Der Liegenschaftszinssatz übernimmt demzufolge die Funktion der Marktanpassung im Ertragswertverfahren. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst. Restnutzungsdauer (§ 4 i. V. m. § 12 Abs. 5 ImmoWertV 21) Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus 'üblicher Gesamtnutzungsdauer' abzüglich 'tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag' zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV 21) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, eine wirtschaftliche Überalterung, insbesondere Baumängel und Bauschäden (siehe nachfolgende Erläuterungen), grundstücksbezogene Rechte und Belastungen oder Abweichungen von den marktüblich erzielbaren Erträgen). Baumängel und Bauschäden (§ 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) / Haftungsausschluss Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i.d.R. bereits von Anfang an anhaften - z.B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da  nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird,  grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens-Sachverständigen notwendig). Soweit nichts anderes angegeben ist, wurde die Funktionsfähigkeit von Bauteilen und Anlagen sowie der technischen Ausstattung (z. B. Heizung, Elektro- und Wasserinstallation) nicht überprüft, die ordnungsgemäße Funktionsfähigkeit wird unterstellt. Schäden oder Mängel an verdeckt liegenden oder in Folge von Besichtigungsstörungen nicht einsehbaren Bauteilen (z. B. durch lagerndes Material verstellt), die vom Gutachter oder Mitarbeitern des Gutachters nicht in Augenschein genommen werden konnten, bleiben in diesem Gutachten unberücksichtigt. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 28 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Bauphysikalische, statische oder chemische Untersuchungen, beispielsweise hinsichtlich ge- sundheitsschädigender Stoffe in den verwendeten Baumaterialien, sowie Untersuchungen auf Schadorganismen (pflanzliche oder tierische Schädlinge) - insbesondere in der Intensität, wie sie für ein Bauschadensgutachten notwendig sind – wurden nicht vorgenommen. Hinweis für Interessenten Die hier geschätzte Wertminderung bezieht sich ausschließlich auf die im Gutachten angegebene Interpretation des Bauschadens und stellt damit lediglich auf das erkennbare äußere Schadensbild ab. Ausgehend von diesen Vorgaben wurde die Wertminderung pauschal so geschätzt und angesetzt, wie sie auch vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr angenommen wird. Sie ist deshalb nicht unbedingt mit den auf dem vermuteten Schadensbild basierenden Schadensbeseitigungskosten identisch. Deshalb wird vor einer vermögensrechtlichen Disposition (dringend) empfohlen, eine weitergehende Untersuchung des Bauschadens und der Schadenshöhe durch einen Bauschadensgutachter in Auftrag zu geben. Auch wird ergänzend darauf hingewiesen, dass Feuchtigkeitsschäden, Schäden an der Feuchtigkeitssperre u.a. augenscheinlich i.d.R. nicht abschließend in ihrer Auswirkung auf den Verkehrswert beurteilt werden können bzw. sich zu deutlich stärkeren Schadensbildern entwickeln können, wenn sie nicht zeitnah nach der Begutachtung beseitigt werden. Hinweise auf Schadstoffrisiken Risikoeinstufung Zeitraum fast immer Schadstoffe 1960 - 1980 hohes Risiko 1955 - 1960, 1980 - 1990 mittleres Risiko 1920 - 1955, 1990 - 2000 geringes Risiko vor 1920, nach 2000 Die Feststellung von Baumängeln und Bauschäden gehört nach Auffassung des OLG Schleswig (Urteil vom 06.07.2007, 14 U 61/06) nicht zu der Sachverständigenpflicht. Diese sind zwar gemäß § 21 Abs. 3 der WertV zu berücksichtigen. Bedeutung haben sie jedoch lediglich für die Feststellung des Verkehrswertes. Sie haben keine eigenständige Außenwirkung dergestalt, dass sich der Erwerber auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der festgestellten Baumängel und Bauschäden und deren kostenmäßige Bewertung gerufen kann. Dabei ist zudem zu berücksichtigen, dass es sich bei der Verkehrswertermittlung um eine Schätzung handelt und auch Baumängel und Bauschäden danach bewertet werden, welchen Einfluss sie auf den Kreis potenzieller Erwerber haben. So wirken sich geringfügige Mängel zum einen gar nicht auf den Verkehrswert aus, zum anderen sind Mängel auch in der allgemeinen Einschätzung des Objektes stillschweigend enthalten. Denn ein Verkehrswertgutachten soll lediglich den Immobilienmarkt widerspiegeln, also aus dem Marktverhalten Rückschlüsse auch bezüglich der Beurteilung von Baumängeln und Bauschäden ziehen. In der Regel werden Abschläge gebildet, die sich nicht auf die Höhe der Kosten, die tatsächlich entstehen können, belaufen. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 29 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4.3.2 Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche tatsächliche Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (€/m²) monatlich (€) jährlich (€) Wohnhaus mit 1 Wohnung EG 109 - 0,00 0,00 Anbauten 2 Wohnung OG 64 7,03 450,00 5.400,00 3 Wohnung DG 45 7,11 320,00 3.840,00 Nebengebäude 4 Lager - - 0,00 0,00 Scheune 5 Lager, Garage - - 0,00 0,00 Garage 6 Doppelgarage - - 0,00 0,00 Summe 218 770,00 9.240,00 Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (€/m²) monatlich (€) jährlich (€) Wohnhaus mit 1 Wohnung EG 109 8,26 900,00 10.800,00 Anbauten 2 Wohnung OG 64 8,75 560,00 6.720,00 3 Wohnung DG 45 9,44 425,00 5.100,00 Nebengebäude 4 Lager - - 75,00 900,00 Scheune 5 Lager, Garage - - 125,00 1.500,00 Garage 6 Doppelgarage - - 100,00 1.200,00 Summe 218 2.185,00 26.220,00 Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um -16.980,00 € ab. Die Ertragswertermittlung wird auf der Grundlage der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete durchgeführt (vgl. § 27 Abs. 1 ImmoWertV). jährlicher Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 26.220,00 € Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung)  5.171,40 € jährlicher Reinertrag = 21.048,60 € Reinertragsanteil des Bodens 2,70 % von 107.000,00 € [Liegenschaftszinssatz  Bodenwert (beitragsfrei)]  2.889,00 € Reinertragsanteil der baulichen und sonstigen Anlagen = 18.159,60 € Kapitalisierungsfaktor (gem. § 34 Abs. 2 ImmoWertV) bei LZ = 2,70 % Liegenschaftszinssatz und RND = 38 Jahren Restnutzungsdauer  23,580 vorläufiger Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = 428.203,37 € beitragsfreier Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)  107.000,00 € vorläufiger Ertragswert = 535.203,37 € besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale  288.135,00 €2 Ertragswert = 247.068,37 € rd. 247.000,00 € 2 Es handelt sich um eine reine Schätzung, um die Wertminderung bezogen auf den Kaufpreis zu ermitteln. Den Ansätzen liegt keine Kostenermittlung zu Grunde. Es ist vor einer vermögenswirksamen Disposition dringend zu empfehlen, eine Kostenermittlung unter der Prämisse der individuellen Vorstellungen erstellen zu lassen. Aus diesem Grund kann der Verkehrswert je nach geplanten Maßnahmen höher oder niedriger ausfallen. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 30 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn 4.3.3 Erläuterung zur Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir durchgeführt. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Mietangaben für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus anderen Mietpreisveröffentlichungen als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf €/m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Bewirtschaftungskosten (BWK) BWK-Anteil Verwaltungskosten Wohnen Wohnungen (Whg.) 3 Whg.  359,00 € 1.077,00 € Garagen (Gar.) 2 Gar.  47,00 € 94,00 € Instandhaltungskosten Wohnen Wohnungen (Whg.) 218 m²  14,00 €/m² 3.052,00 € Garagen (Gar.) 4 Gar.  106,00 € 424,00 € Mietausfallwagnis Wohnen 2,0 % vom Rohertrag 524,40 € Summe 5.171,40 € Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage  der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung  der verfügbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses sowie vergleichbarer Gutachterausschüsse,  eigener Marktbeobachtungen des Sachverständigen, insbesondere zu der regionalen Anpassung der v. g. bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze bestimmt. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 31 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Gesamtnutzungsdauer Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der Art der baulichen Anlage und dem den Wertermittlungsdaten zugrunde liegenden Modell. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Die GND ist aus [1], Kapitel 3.01.1 entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus 'üblicher Gesamtnutzungs- dauer' abzüglich 'tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag' zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel 3.02.4 beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer Das ca. 1900 errichtete Gebäude wurde modernisiert. Für eine nachhaltige wirtschaftliche Nutzbarkeit sind weitere/wesentliche Modernisierungen erforderlich, die im Wertermittlungsansatz als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach „Anlage 2 ImmoWertV“) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 13 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Jahren) Maximale Punkte Tatsächliche Punkte Unterstellte Maßnahmen Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung 4 2,0 Modernisierung der Fenster und Außentüren 2 2,0 Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) 2 2,0 Modernisierung der Heizungsanlage 2 2,0 Wärmedämmung der Außenwände 4 2,0 Modernisierung von Bädern 2 1,5 Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken, Fußböden, Treppen 2 1,5 wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung 2 0,0 Summe 13,0 Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 32 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Ausgehend von den 13 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsgrad „überwiegend modernisiert“ zuzuordnen. In Abhängigkeit von:  der üblichen Gesamtnutzungsdauer (70 Jahre) und  dem („vorläufigen rechnerischen“) Gebäudealter (2025 – 1900 = 125 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (70 Jahre – 125 Jahre =) 0 Jahren  und aufgrund des Modernisierungsgrads "überwiegend modernisiert" ergibt sich für das Gebäude gemäß der Punktrastermethode "Anlage 2 ImmoWertV" eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 38 Jahren und somit ein fiktives Baujahr von 1993. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Zustandsbesonderheiten Eine hinreichende Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung in Hinsicht auf die Schätzung des Werteinflusses der vorhandenen Zustandsbesonderheiten kann im Sinne der ImmoWertV in aller Regel durch die Angabe grob geschätzter Erfahrungswerte für die Investitions- bzw. Beseitigungskosten erreicht werden. Die Kostenschätzung für solche baulichen Maßnahmen erfolgt in der Regel mit Hilfe von Kostentabellen, die sich auf Wohn- oder Nutzflächen, Bauteile oder Einzelgewerke beziehen. Verkehrswertgutachten sind jedoch grundsätzlich keine Bauschadengutachten. D.h. die Erstellung einer differenzierten Kostenberechnung ist im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens durch den Immobilienbewertungssachverständigen nicht zu leisten und wird von diesem auch nicht geschuldet. Die in diesem Gutachten enthaltenen Kostenermittlungen für z.B. erforderliche bauliche Investitionen sind daher weder Kostenberechnung, Kostenanschlag noch Kostenfeststellung oder Kostenschätzung im Sinne der DIN 276 (Kosten im Hochbau), sondern lediglich pauschalierte Kostenschätzungen für das Erreichen des angestrebten Hauptzweckes des beauftragten Gutachtens, nämlich der Feststellung des Markt-/Verkehrswertes. Da hierfür allgemein verbindliche Wertermittlungsmodelle bisher nicht vorhanden sind, erfolgt die Ermittlung näherungsweise auf Grundlage der von Sprengnetter in [2] Kapitel 9/61 dargestellten Modelle in Verbindung mit den Tabellenwerken nach [1] Kapitel 3.02.2/2.1. In diesen Modellen sind die Kostenabzüge für Schadenbeseitigungsmaßnahmen aus den NHK-Tabellen abgeleitet und mit der Punktrastermethode weitgehend harmonisiert. Damit sind diese Schätzmodelle derzeit die einzigen in der aktuellen Wertermittlungsliteratur verfügbaren Modelle, die in einheitlicher Weise gleichermaßen anwendbar sind auf eigen- oder fremdgenutzte Bewertungsobjekte sowie modernisierungsbedürftige, neuwertige (=modernisierte) Objekte oder Neubauten. Verkehrswertermittlung 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Az.: 95 K 102/25 Seite 33 Dipl.-Kfm. Steffen Löw Niedertiefenbacher Weg 11d 65594 Runkel-Dehrn Die korrekte Anwendung dieser Modelle führt in allen vorgenannten Anwendungsfällen zu marktkonformen Ergebnissen und ist daher sachgerecht. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg.3 Mietabweichungen -3.135,00 €  Nr. 2, Wohnung OG -1.273,00 €  Nr. 3, Wohnung DG -1.862,00 € Unterhaltungsbesonderheiten -35.000,00 €  Unterhaltungsstau (Nebengebäude) -5.000,00 €  Unterhaltungsstau (Doppelgarage) -5.000,00 €  Räumungs- und Entsorgungsaufwand -7.500,00 €  Unterhaltungsstau (Feuchtigkeits- schäden, Rissbildungen, Holzteile) -7.500,00 €  Unterhaltungsstau (Scheune) -10.000,00 € unterstellte Modernisierungen -250.000,00 €  notwendige Modernisierungen (siehe Aufstellung unter Punkt 3.2) pauschal rd. Summe -288.135,00 € Barwertberechnung Mietabweichungen Berechnung des Barwerts der Mietabweichungen (Mehr- oder Mindermieten) vom 02.12.2025 Objektadresse: 61389 Schmitten-Arnoldshain Reifenberger Weg 1 Bewertungseinheit: Gesamtfläche Grundstücksgröße: 913 m² Wertermittlungsart: Verkehrswert

Termin & Verfahrensdaten